Finances communales. Taxes communales. Taxe sur les immeubles bâtis inoccupés. Décision.

Décision

DÉCIDE, à l’unanimité :

Art. 1. - Il est établi, pour les exercices 2026 à 2031 inclus, une taxe communale directe sur les immeubles bâtis inoccupés.

Sont visés :

- les immeubles bâtis et inoccupés qui sont structurellement destinés au logement ou à l’exercice d’activités économiques de nature industrielle, artisanale, agricole, horticole, commerciale, sociale, culturelle ou de services.

Ne sont pas visés les sites d’activités économiques désaffectés de plus de 1.000 m² visés par le décret du 27 mai 2004.

1. Est considéré comme « immeuble bâti » : : tout bâtiment ou toute installation en tenant lieu, même en matériaux non durables, qui est incorporé au sol, ancré à celui-ci ou dont l'appui assure la stabilité, destiné à rester en place alors même qu'il peut être démonté ou déplacé.

2. Est considéré comme « immeuble inoccupé » :

- l’immeuble ou partie d’immeuble (appartement, studio, …) pour lequel aucune personne n’est inscrite dans les registres de la population ou d’attente au cours de la période comprise entre deux constats d’inoccupation consécutifs, distants d’une période minimale de 6 mois, à moins que le redevable ne prouve que l’immeuble a effectivement servi d’habitation au cours de cette période. La période entre les deux constats sera identique pour chaque redevable ;

- l’immeuble ou partie d’immeuble qui n’a pas servi au cours de la période comprise entre deux constats d’inoccupation consécutifs, de lieu d’exercice d’activités économiques de nature industrielle, artisanale, agricole, horticole, de commerce ou de services, à moins que le redevable n’en apporte la preuve contraire ;

- l’immeuble ou partie d’immeuble occupé sans droit ni titre ;

- l’immeuble ou partie d’immeuble dont l’exploitation relève du décret du 11 mars 1999 relatif au permis d’environnement, dès lors que soit, le permis d’environnement, le permis unique ou la déclaration requise n’a pas été mise en œuvre et est périmé soit que ledit établissement fait l'objet d'un ordre d'arrêter l'exploitation, d'un retrait ou d'une suspension d'autorisation prononcée en vertu du décret susmentionné ;

- l'immeuble ou partie d'immeuble dont l'occupation relève d'une activité soumise à autorisation d'implantation commerciale en vertu de la loi du 13 août 2004 relative à l'autorisation d'implantation commerciale, lorsque ladite implantation fait l'objet d'un ordre de fermeture, d'un retrait ou d'une suspension d'autorisation prononcée en vertu des dispositions de la loi du 13 août 2004 susmentionnée ;

- l'immeuble ou partie d'immeuble dont l'état clos (c'est-à-dire des murs, huisseries, fermetures) ou du couvert (c'est-à-dire de la couverture, charpente) n'est pas compatible avec l'occupation à laquelle il est structurellement destiné et dont, le cas échéant, le permis d'urbanisme ou le permis unique en tenant lieu est périmé ;

- l'immeuble ou partie d'immeuble faisant l'objet d'un arrêté d'inhabitabilité en application du Code Wallon du Logement et de l'Habitat Durable ;

- l'immeuble ou partie d'immeuble faisant l'objet d'un arrêté ordonnant la démolition ou interdisant l'occupation, pris en application de l'article L 1113-1 du Code de la Démocratie Locale et de la Décentralisation.

Le fait générateur de la taxe est le maintien en l'état d'un immeuble ou partie d'immeuble visé ci-dessus pendant la période comprise entre deux constats consécutifs qui seront distants d'une période de six mois. Cette période entre les deux constats sera identique pour tous les redevables.

Les constats établis durant la période de validité d'un règlement antérieur au présent règlement gardent toute leur validité. Il n'est donc pas nécessaire d'établir de nouveaux constats en se basant sur les dispositions du présent règlement.

La période imposable est l'année au cours de laquelle le second constat ou un constat annuel postérieur visé à l'article 2 est dressé.

Art. 2. – L'Administration Communale appliquera la procédure de constat suivante :

A. Les fonctionnaires désignés par le Collège des Bourgmestre et Échevins dresseront un constat établissant l'existence d'un immeuble bâti inoccupé.

Le constat sera notifié par voie recommandée au titulaire du droit réel sur tout ou partie de l'immeuble dans les trente jours.

Le titulaire du droit pourra faire connaître, par écrit, ses remarques et observations dans les 30 jours à dater de la notification du constat. De même, il pourra apporter la preuve que l'immeuble a effectivement servi de logement ou de lieu d'exercice d'activités de nature industrielle, artisanale, agricole, horticole, commerciale, sociale, culturelle ou de services aux fonctionnaires susmentionnés dans un délai de trente jours à dater de la notification visée au point B.

Lorsque les délais visés aux points B et C expirent un samedi, un dimanche ou un jour férié légal, le délai est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

B. Un contrôle sera effectué six mois après l'établissement du constat visé au point A.

Si, suite à ce contrôle, un second constat établissant l'existence d'un immeuble bâti inoccupé est dressé, l'immeuble ou la partie d'immeuble inoccupé est considéré comme maintenu en l'état au sens de l'article 1er.

C. Un contrôle sera effectué 1 an après l'établissement du constat précédent.

Si un nouveau constat établissant l’existence d’un immeuble bâti inoccupé est dressé, l’immeuble ou la partie d’immeuble inoccupé sera considéré comme maintenu en l’état au sens de l’article 1er.

D. La procédure d’établissement du second constat et des constats ultérieurs sera réalisé conformément au point A.

E. Les constats dressés et notifiés au plus tard le 31.12.2025, notamment ceux dressés dans le cadre du règlement-taxe sur les immeubles inoccupés du 04.11.2019-22ème objet, restent applicables en tant que fait générateur de la taxe.

Art. 3. –

§1. La taxe est due par le titulaire du droit réel sur tout ou partie d’un immeuble inoccupé à la date du deuxième constat, ou, le cas échéant, de chaque constat postérieur à celui-ci.

Lorsqu’un immeuble appartient à plusieurs propriétaires en indivision, la taxe est portée au rôle d’un ou plusieurs propriétaires, précédé du mot « indivision ».

En cas de pluralité de titulaires du droit réel, chacun d’entre eux est solidairement redevable de la taxe.

§ 2. En cas de démembrement du droit de propriété, la taxe sera due solidairement par l’usufruitier et le(s) nu(s)-propriétaire(s).

Art. 4. - La taxe est fixée à 250,00 EUR par mètre courant ou fraction de mètre de façade principale d’immeuble ou de partie d’immeuble. Tout mètre commencé est dû en entier. Est considéré la façade principale la façade où se trouve la porte d’entrée principale.

Le montant de la taxe est le résultat de la multiplication du nombre de mètres courants de façade par le nombre de niveaux partiellement ou totalement inoccupés, autres que les caves, les sous-sols et les greniers non aménagés.

Art. 5. – En cas d’inoccupation continue du bien immeuble concerné, le montant de taxe est fixé à 300,00 EUR pour l’exercice qui suit le premier enrôlement et à 330,00 EUR pour les exercices suivants.

Art. 6.- Ces montants seront automatiquement adaptés à l’index des prix à la consommation suivant la formule suivante :

Taux du règlement x indice au 31/10 de l’exercice d’imposition N-1

Indice des prix au 31/10/2025

Les montants ainsi obtenus seront automatiquement arrondis à la dizaine de cent supérieure.

Art. 7. - La taxe n’est pas due lorsque l’immeuble bâti en question est inoccupé pour les raisons indépendantes de la volonté du redevable. Par « raisons indépendantes de la volonté du redevable », il y a lieu d’entendre des éléments de droit et/ou de fait, objectifs, dûment étayés par le redevable. En ce sens, cet(ces) élément(s) présentera(ront)un lien étroit avec l’immeuble.

Art. 8. – La taxe est due aussi longtemps que le redevable ne signale pas à l’Administration toute modification de la base imposable, en ce compris le fait que l’immeuble, en totalité ou en partie, n’entre plus dans le champ d’application de la taxe.

A cet effet, il doit informer l’Administration par écrit de la modification intervenue à l’immeuble en identifiant clairement le bien visé, la partie éventuelle à considérer et la date de modification. Cette formalité doit intervenir dans les 15 jours de la date de modification. A défaut, la date de modification sera censée être le 15ème jour précédent la réception de l’information.

Les fonctionnaires désignés par le Collège des Bourgmestre et Echevins procèdent alors à un contrôle dans les 3 mois de la connaissance de l’information susvisée afin de prendre acte des éléments indiqués par le contribuable et de vérifier si ceux-ci sont de nature à modifier, voire à annuler, même partiellement, la base imposable. Dans ce but, s’il échet, le contribuable est tenu de faire visiter auxdits fonctionnaires le bien faisant l’objet de la taxe aux jour et heure fixés de commun accord. Cette visite est formalisée par un écrit (rapport de contrôle) dans les 60 jours soit à dater de la visite, soit à dater de la réception de l’information, s’il n’y a pas lieu d’effectuer une visite, et est notifié par l’Administration au redevable.

Art. 9.- Les délais prévus en jours au présent règlement sont comptés en jours calendaires. Lorsqu’ils expirent un samedi, un dimanche ou un jour férié légal. Ils sont prorogés jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

Art. 10.- Le contribuable est tenu de signaler immédiatement à l’Administration tout changement d’adresse, de raison sociale, de dénomination.

De même, toute mutation de propriété d’un immeuble (ou partie d’immeuble) bâti doit également immédiatement être signalé à l’Administration par le propriétaire cédant.

Art. 11. – La taxe est une et indivisible et est due pour toute l’année.

Art. 12. - Les clauses concernant l’établissement, le recouvrement et le contentieux sont celles des articles L 3321-1 à L 3321-12 du Code de la Démocratie Locale et de la Décentralisation codifié et de l’Arrêté Royal du 12 avril 1999, déterminant la procédure devant le Gouverneur ou devant le Collège des Bourgmestre et Échevins en matière de réclamation contre une imposition provinciale ou communale.

Art. 13. – En cas de non-paiement de la taxe à l’échéance, conformément aux dispositions légales applicables, une sommation de payer sera envoyée au contribuable. Cette sommation se fera par courrier recommandé. Les frais postaux de cet envoi seront à charge du redevable. Ces frais postaux seront recouvrés en même temps que le principal.

Art. 14. – Pour le recouvrement des dossiers transmis aux huissiers, des frais de procédure seront cumulés au montant de la taxe due. L’établissement et le recouvrement de ces frais sont établis selon les prescrits du Code Judiciaire.

Art. 15. – La présente décision entrera en vigueur à dater des formalités de publication prévues aux articles 34 et 35 du décret du 28.03.2024 modifiant le Code de la Démocratie Locale et de la Décentralisation en vue de simplifier le fonctionnement et l’organisation des organes communaux et provinciaux et du décret du 30.05.2025 (M.B. 12.06.2025) modifiant l’article 3 du décret du 05.09.2024 remplaçant les articles L 1133-1 et L 1133-2 du C.D.L.D. en vue de garantir la sécurité juridique de la publication des règlements et ordonnances des autorités communales.

Art. 16. – Le Collège des Bourgmestre et Échevins est chargé de l’exécution de la présente délibération dans le respect de la législation relative au Règlement Général de Protection des Données (R.G.P.D.). A ce titre, il peut procéder à des arrêts de rôles hebdomadaires.

Art. 17-. – Conformément à la législation relative à la protection des données (R.G.P.D.), le traitement des données à caractère personnel des redevables, nécessaire à la mise en œuvre du présent règlement, se fera selon les modalités suivantes :

- responsable de traitement : la Ville de Comines-Warneton ;

- finalité du traitement : établissement et recouvrement des taxes ainsi que le traitement des contestations ;

- catégorie de données : données d’identification des redevables ;

- durée de conservation des données : la Ville s’engage à conserver les données des redevables selon le tableau de tri de 2019 émis par les Archives Générales du Royaume pour les archives produites par les communes wallonnes avec un délai de 10 ans et à les supprimer par la suite ;

- méthode de collecte : les données des redevables seront collectées via les constats établis par les services administratifs ;

- communication des données : les données ne seront communiquées qu’au service Finances de la Ville, à des tiers autorisés par ou en vertu de la loi, notamment en application de l’article 327 du code des impôts sur les revenus, ou à des sous-traitants du responsable de traitement.

Art. 18. – La présente décision sera transmise, en double exemplaire, à Monsieur le Gouverneur de la Province de Hainaut, en vue de l’exercice de sa tutelle générale et communiquée, pour suites voulues, à Madame Céline MAES, Directrice Financière, ainsi qu’aux agents des services concernés.

Références et motivations (39 paragraphes)

LE CONSEIL COMMUNAL, siégeant en séance publique ;

Vu la Constitution, en particulier les articles 10, 11, 41, 162 et 170 § 4 ;

Vu la première partie du Code de la Démocratie Locale et de la Décentralisation, notamment les articles L 1122-30, L 1122-31, L 1124-40, L 1133-1, L 1133-2, L 3321-1 et L 3321-2 ;

Vu les dispositions de la Nouvelle Loi Communale ;

Vu le décret du 28.03.2024 modifiant le Code de la Démocratie Locale et de la Décentralisation en vue de simplifier le fonctionnement et l’organisation des organes communaux et provinciaux ;

Vu le décret du 30.05.2025 (M.B. 12.06.2025) modifiant l’article 3 du décret du 05.09.2024 remplaçant les articles L 1133-1 et L 1133-2 du C.D.L.D. en vue de garantir la sécurité juridique de la publication des règlements et ordonnances des autorités communales ;

Vu le règlement général de la comptabilité communale (R.G.C.C.) ;

Vu le règlement (UE)2016/679 du Parlement européen et du Conseil du 27.04.2016 relatif à la protection des personnes physiques à l’égard du traitement des données à caractère personnel et à la libre circulation de ces données, et abrogeant la Directive 95/46/CE (Règlement Général sur la Protection des Données, ci-après « le R.G.P.D. » ;

Vu la loi du 03.12.2017 portant création de l’Autorité de protection des données, modifiée par la loi du 25.12.2023 ;

Vu la loi du 30.07.2018 relative à la protection des personnes physiques à l’égard des traitements de données à caractère personnel (ci-après « la L.T.D. ») ;

Vu la loi du 08.08.1983 organisant un Registre National des personnes physiques ;

Vu l’Arrêté Royal du 12.04.1999 relatif à la procédure en matière de réclamation contre une imposition provinciale ou communale ;

Vu les dispositions de la loi du 04.05.2023 (M.B. 23.05.2023) portant insertion du livre XIX « Dettes du consommateur » dans le Code de droit économique ;

Vu le décret-programme du 12.12.2014, publié au Moniteur Belge le 29.12.2014 (page 106.358), portant des mesures diverses liées au budget en matière de calamité naturelle, de sécurité routière, de travaux publics, d’énergie, de logement, d’environnement, d’aménagement du territoire, du bien-être animal, d’agriculture et de fiscalité, et notamment ses articles 152 à 157 relatifs aux dispositions afférentes aux sites d’activité économique désaffectés ;

Vu les dispositions du Code Wallon du Logement et de l’Habitat Durable, en particulier l’article 187, § 2 ;

Vu le décret du 1er octobre 2021 modifiant le Code Wallon de l'habitation durable en vue de renforcer la lutte contre le logement inoccupé ;

Vu l’Arrêté du Gouvernement Wallon du 19 janvier 2022 relatif à la fixation et à la gestion des données relatives aux consommations minimales d'eau et d'électricité pouvant réputer un logement inoccupé en vertu de l'article 80, 3°, du Code wallon de l'habitation durable ;

Vu l’Arrêté du Gouvernement Wallon 19 janvier 2022 relatif à l’agrément des associations visées à l’article 85 sexies du Code wallon de l’Habitation durable ;

Vu l’Arrêté du Gouvernement Wallon 19 janvier 2022 relatif aux amendes administratives visées à l’article 85 ter du Code wallon de l’Habitation durable.

Attendu que cette disposition invite les pouvoirs locaux à prendre toutes les mesures tendant à, entre autres, affecter les produits de la taxe à la promotion de l'accessibilité et l'aménagement de logements ;

Vu les investissements et efforts fournis par la Ville dans l'aménagement et l'amélioration du domaine public (égouttage, voiries, espaces de convivialité, espaces verts, de loisirs, …) sur l'ensemble de l'entité, notamment le long d'immeubles bâtis ;

Attendu qu'il s'indique également de prendre, dans ce cadre, des mesures incitant les propriétaires d'immeubles inoccupés à remettre en état et/ou à (re)mettre sur le marché, aux fins d'occupation (par la location, la vente, …), des immeubles en état d'inoccupation ;

Vu, de plus, la pression foncière importante exercée, de par la situation géographique particulière de Comines-Warneton (enclave wallonne à facilités linguistiques et commune frontalière avec la France), sur les biens immobiliers sis dans l'entité ;

Attendu que l'outil fiscal mis à disposition des communes par la Région Wallonne à travers le Code susvisé peut et doit jouer un rôle dans ce cadre ;

Considérant que l'objectif poursuivi par la taxe est de procurer, à titre principal, à la Ville les moyens financiers nécessaires à ses missions et aux politiques qu'elle entend mener en matière de sécurité, de salubrité publique, d'enseignement, de logement, de mise à disposition d'infrastructures et de voiries pour l'ensemble de ses concitoyens, l'absence d'occupation d'immeuble générant un manque de recettes fiscales dans le cadre des taxes communales commerciales et industrielles et de l'impôts des personnes physiques, et, à titre accessoire, à promouvoir la politique foncière communal en permettant l'usage adéquat des immeubles, à supprimer l'impact inesthétique sur l'environnement et à atténuer des situations génératrices d'insécurité et de manque de salubrité, le maintien d'immeubles bâtis inoccupés étant manifestement un frein au développement du logement, du commerce ou de l'industrie ;

Considérant que ladite taxe a pour but d'inciter les propriétaires ou autres titulaires de droits réels à occuper ou à exploiter ceux-ci, ou à proposer leur occupation ou exploitation par des locataires et que cette optique a été reconnue sans ambiguïté par le Conseil d'Etat ;

Considérant que, dans la poursuite de ces objectifs, il apparaît juste de tenir compte de la capacité contributive de ces derniers et ce, dans un souci légitime d'assurer une répartition équitable de la charge fiscale ;

Considérant qu'en ce qui concerne le calcul de la taxe, celle-ci est fixée au mètre courant de façade et par niveau eu égard au fait que la valeur sous-jacente de l'immeuble liée à la capacité contributive du propriétaire (ou titulaire d'autres droits réels) est fortement influencée par la façade et non la profondeur, ainsi que c'est également le cas lors de la fixation du revenu cadastral d'un immeuble à destination commerciale ;

Vu les dispositions du Règlement Général de Police intitulé « Bien Vivre à Comines-Warneton » adopté par le Conseil Communal en sa séance du 16.10.2023 (6ème objet), admis à sortir ses effets par l'autorité de tutelle par expiration des délais ;

Vu la circulaire du 15.09.2025 de Monsieur François DESQUESNES, Ministre des Pouvoirs Locaux, relative à l'élaboration des budgets des communes de la Région Wallonne, pour l'exercice 2026 – partie « Nomenclature des taxes communales » - Taxes sur le patrimoine ;

Attendu qu'il s'indique pour la présente assemblée de voter, pour les exercices 2026 à 2031 inclus, les taxes et redevances ;

Attendu que les taux du présent règlement seront indexés annuellement au 1er janvier de chaque année à compter du 01.01.2026 ;

Attendu que l’indexation sera calculée sur base de l’indice des prix à la consommation selon le rapport entre l’indice du mois de novembre précédent la mise en application de l’indexation des taux et l’indice du mois de novembre précédent ;

Vu le procès-verbal de la Commission Communale des Finances du 08.10.2025 ;

Attendu que les crédits budgétaires relatifs à cette taxe seront prévus aux budgets ad hoc à l’article 040/367-15 au service ordinaire ;

Attendu que la délibération a une incidence financière supérieure à 30.000 €, et que conformément à l’article L 1124-40, §1, 3° du Code de la Démocratie Locale et de la Décentralisation, l’avis de légalité de la Directrice Financière a été sollicité ;

Vu la communication du projet de règlement à la Directrice Financière en date du 15.09.2025 ;

Vu l’avis de légalité n°74-2025 rendu en date du 16.09.2025, joint au dossier administratif, par lequel Madame Céline MAES, Directrice Financière, a remis un avis favorable sur le projet de délibération présenté ;

Sur proposition du Collège des Bourgmestre et Échevins ;