Urbanisme. Demande de permis d’urbanisme n°8663 au nom de la S.A. Immobilière DUBUISSON. Transformation et extension d'un établissement Horeca, Rue de la Gare, 2 à 7780 Comines-Warneton. Modification de la voirie. Décision.

LE CONSEIL COMMUNAL, siégeant en séance publique ;

Vu les dispositions du Code de la Démocratie Locale et de la Décentralisation notamment les articles L 1122-30 et L 1122-31 ;

Vu les dispositions de la Nouvelle Loi Communale ;

Vu le Code du Développement Territorial, ci-après le Code ;

Vu le décret relatif à la voirie communale du 06.02.2014 ;

Vu le précédent dossier ayant fait l’objet d’un refus de modification de voirie sur recours par Arrêté Ministériel du 27.06.2023 ;

Vu la nouvelle demande de permis d’urbanisme ayant fait l’objet d’un accusé de réception en date du 26.03.2024 ;

Considérant que le projet est sensiblement identique au projet précédent ; que toutefois les documents jugés lacunaires par le Ministre ont été rectifiés :

Attendu que la demande de modification de la voirie communale consiste en la rétraction d’une partie du domaine public pour permettre l’empiètement du futur établissement HoReCa dans le cadre de la demande de permis d’urbanisme n°8369 émanant de la S.A. Immobilière DUBUISSON, représentée par Monsieur Hughes DUBUISSON, relative à la transformation du café "La Fontaine" en brasserie, Rue de la Gare, 2 à 7780 Comines-Warneton, cadastré 1ère division, section C n°492Z4 ;

Considérant qu’une enquête publique a été effectuée sur la demande précitée conformément à la réglementation en vigueur en la matière du 05.04.2024 au 06.05.2024 inclus et que 2 réclamations/observations ont été introduites à l’encontre du projet ; que celles-ci portent essentiellement sur :

- le bâtiment présente un cachet historique malgré des interventions architecturales malheureuses sur le bâtiment concerné et il est repris à l’I.P.I.C. ;

- l’unique motivation du demandeur de permis est le fait que l’immeuble serait trop étroit pour réaliser le projet qu’il souhaite ;

- la zone concernée dessert un passage piéton entre le bâtiment et l’espace de parcage de véhicules sur la Grand-Place ;

- la demande ne répond pas au libellé de l’article 1 du décret voirie dont le but est de « Préserver l’intégrité des voiries communales ainsi que d’améliorer leur maillage [...] » ;

- l’article 11 déterminant les éléments devant composer le dossier de demande de permis doit justifier de la demande eu égard aux compétences dévolues à commune en la matière or le demandeur indique qu’il empiète sur le domaine public avec accord des autorités et que la concrétisation de la forme de cette mise à disposition doit être finalisée par un acte notarial, alors même que l’octroi du permis voirie a été annulée par le Ministre BORSUS ;

- le demandeur se contente de se justifier ayant à la décision de refus sans reconsidérer sa demande et comprendre si elle emporte un respect des normes applicables ;

- il n’y a pas de motivation de la modification de voirie dans le dossier de demande mais plutôt une exposition des plans projetés ; aucun document ne répond aux exigences du décret voirie en matière de propreté, salubrité, sureté, tranquillité, convivialité et commodité du passage dans les espaces publics ;

- l’intérêt du demandeur est strictement personnel et aucune alternative n’est envisagée malgré les propositions faites précédemment ;

- pourquoi ne pas prévoir une extension moins large et plus longue pour éviter de devoir supprimer un nombre important de places de stationnement ?;

- il serait préférable de céder les 40 m² le long du bâtiment relais colombophile à partir de l'arrière en une bande d'1m50 de large sur 35 m de long (soit 40 m²) ; cela serait préférable pour le demandeur qui pourrait avoir un bâtiment de 5m de large au lieu de 3.5m et valoriser au mieux son investissement, laisser un passage libre d'1m50 et le parking existant dans son intégralité, la commune pourrait récupérer le bénéfice de la vente du terrain et économiser sur les aménagements de cette partie de la place, enfin le bâtiment historique serait maintenu intact ;

- l'impact sur les places de parking est erroné : l'empiètement sur le domaine public est tel qu'il induit obligatoirement la suppression de places de stationnement puisque le trottoir sera complètement absorbé par le projet, et il est impensable que des véhicules continuent de se parquer à la limite de la terrasse projetée ; le plan de la situation projetée reprend une distance de 4.30 m qui n'existe pas, le passage destiné aux piétons ayant une largeur de 3.60 m ;

- on est au centre névralgique de la commune avec la rue commerçante, l'administration communale, l'église, les écoles, le home, tout à quelques mètres de la grand place ; quid pour les mariages ou enterrements où les personnes âgées sont relativement nombreuses ; quid des ducasses, marchés et autres événements sur la place ?;

- le nouveau commerce HoReCa engendrera un flux important qui est nié (clients, personnel, fournisseurs, …) malgré cela on supprime 35 % des places de parking ;

- aucune analyse n'est faite sur la circulation automobile en centre-ville ;

- aucune motivation n'est fournie quant à l'examen du critère de propreté dans le cadre de la demande ;

- le demandeur qualifie la zone d'emprise comme une sorte de « no man's land n'abritant aucune fonction essentielle » alors qu'il s'agit d'un trottoir de 3.60 m ;

- le demandeur a certainement compris la problématique mise en exergue lors de la première demande, mais au lieu de modifier sa demande, relevant d'un intérêt strictement privé, nie la réalité des faits existants ;

- le schéma général du réseau et le plan de délimitation sont lacunaires au dossier ;

- le bow-window n'est pas pris en compte et représente une augmentation de l'empiètement sur le domaine public ;

- le projet devrait s'inscrire dans les limites du bâtiment existant sinon tout le monde pourrait étendre ses projets privés en débordant sur le domaine public ; 10 commerces proches trouveraient un intérêt évident à reproduire le même genre de demande ;

- la cession du domaine public est conçue de manière irréversible ; il faudrait un projet qui permette de revenir en arrière en prévoyant des aménagements légers et réversibles ;

- on revient en arrière en matière de commodité et salubrité en allant à l'encontre des plans prévus lors de la reconstruction qui visaient à rendre les rues linéaires ;

- le projet va à l'encontre des recommandations de la commission Royale des Monuments Sites et Fouilles ;

Vu le motif de l'enquête publique : modification d'une voirie communale en application de l'article 11 du Décret relatif à la voirie communale du 06.02.2014 ;

Considérant que les organismes visés ci-après ont été consultés :

- Intercommunale ORES ; que son avis transmis en date du 05.04.2024 sous les références « urbanisme/8663_Comines_rue de la Gare 2 » est favorable conditionnel (annexe 1) ;

- Intercommunale IPALLE ; que son avis transmis en date du 11.04.2024 sous les références « P28056/C12349 » est favorable conditionnel (annexe 2) ;

- C.R.M.S.F. ; que son avis transmis en date du 09.04.2024 sous les références « RT/GM/gm/M/240402/5.4 » est défavorable (annexe 3) ;

- AWaP ; que son avis transmis en date du 14.05.2024 sous les références « AWaP/DZO/JPim/VaDe/IM24-0493 » est défavorable (annexe 4) ;

- Z.S.Wa.Pi ; que son avis transmis en date du 10.05.2024 sous les références « Z-07446-10-05-2024 » est favorable conditionnel (annexe 5) ;

- Cellule UrbaMob ; que son avis transmis en date du 17.04.2024 sous les références « PV urbamob 18.04.2024 » est favorable conditionnel (annexe 6) ;

- A.D.L. de Comines-Warneton ; que son avis transmis en date du 17.04.2024 sous les références « R.C.O.-A.D.L. - avis permis n°8663 Dubuisson » est favorable (annexe 7) ;

- C.C.A.T.M., A.F.S.C.A. et Fluvius ; que ces avis sont réputés favorable par défaut en application de l'article D.IV.37 du Code ;

Considérant cependant que le projet a été présenté à la C.C.A.T.M. en date du 18.04.2024 qui a remis un avis favorable à l'unanimité des membres présents ; que toutefois cet avis reste informel étant donné que le quorum n'était pas atteint dans cette assemblée pour délibérer valablement ; (annexe 8)

Considérant que le projet consiste plus précisément en :

- la démolition du volume arrière de 2 niveaux sous toiture plate en briques rouges qui délimite la place Sainte-Anne côté Nord ;

- la reconstruction de 2 volumes contemporains de 3 niveaux sous toiture plate en majeure partie vitrée pour le 1er et en briques de ton gris anthracite avec soubassement haut en pierre bleue pour le second ;

- la construction d'une extension latérale sur le domaine public de 40m², d'un niveau en majeure partie vitrée et surmonté d'une terrasse au 1er étage, sur le côté du volume principal conservé formant le coin et sur le domaine public ;

Considérant que c'est précisément ce dernier point qui requiert une modification du domaine public qui sera désaffecté et racheté par le privé pour son projet ;

Vu le plan du géomètre-expert du 08.12.2023 joint au dossier de demande de permis ;

Considérant que ce plan constitue un plan d'emprise précis de ce qui sera soustrait au domaine public ;

Vu le réseau de voirie dans lequel s'insère le projet ;

Considérant que ce réseau figure dans le dossier de demande sur le plan global reprenant l'implantation ;

Considérant que l'ensemble des frais de mesurages et de notaire ou d'enregistrements liés à ce dossier seront exclusivement pris en charge par le demandeur, en plus du prix d'achat de la parcelle qui devra être validé par le comité d'acquisition ;

Considérant que ce projet se justifie eu égard aux compétences dévolues à la commune en matière de propreté, de salubrité, de sûreté, de tranquillité, de convivialité et de commodité du passage dans les espaces publics en ce sens que le projet permet un réaménagement convivial des abords ;

Considérant en effet que le projet permet de préserver un espace de voirie publique largement suffisant pour permettre un usage conjoint de circulation piétonnne, zone de stationnement avec circulation et espace de convivialité comme cela est attendu pour une Place communale tout en garantissant la sécurité des usagers et la salubrité publique ;

Considérant que la sécurité, la propreté et la salubrité découleront de la revalorisation de ce bâtiment actuellement à l'abandon ; en effet, la création d'un établissement HoReCa de ce genre entraine une requalification de l'ensemble de la Place qui entrainera inéluctablement une dimension de convivialité actuellement inexistante à cet endroit et qui entre dans les fonctions de l'espace public en matière de sécurité, propreté et salubrité ;

Considérant que l'espace public défini dans le décret voirie ne comprend pas uniquement les zones de circulation mais également les abords ; que le projet va améliorer la gestion des abords même si la zone de circulation nécessitera une adaptation pour les usagers ; qu’en ce sens, le projet maintient les connexions existantes et préserve l’intégrité du réseau ;

Considérant en outre que le projet entrainera un remaniement de l’espace public comme expliqué dans le courrier de réclamation, mais que toutefois la continuité de la circulation des usagers doux pourra être maintenue en remaniant l’espace existant tout en apportant une amélioration de l’espace public puisque ce sera l’occasion de créer un espace partagé plus convivial ; que le stationnement à proximité du centre-ville n’est pas problématique en prenant en compte les récents aménagements au niveau de la rue des Combattants et des Déportés, situés à quelques dizaines de mètres de là ; que ces aménagements permettront d’absorber les flux supplémentaires décrits ;

Considérant que la conception de voirie a fortement évolué par rapport à la situation lors de la reconstruction et que la forme même de la Place ne change en rien l’aspect rectiligne des voiries ni la commodité de circulation dans celles-ci ;

Considérant que la modification de voirie est certes entrainée par les besoins individuels du projet, mais qu’il n’en reste pas moins vrai que le projet présente une réelle plus-value pour la collectivité en requalifiant un chancre urbain sans compromettre significativement les fonctions essentielles du domaine public à cet endroit ;

Considérant que l’intérêt de l’extension projetée avec empiètement sur le domaine public réside dans la création d’un espace lumineux et créant une ouverture sur le domaine public ;

Considérant que la modification de voirie n’est pas prévue pour être réversible et qu’il s’indique de garantir la pérennité de l’installation ;

Vu les motifs ayant mené à la décision Ministérielle sur la précédente demande ;

Considérant que les points soulevés ont été corrigés ;

Considérant qu’il y a lieu de procéder à la modification de voirie indépendamment de la décision portant sur la demande de permis d’urbanisme ;

Considérant que les questions liées à l’architecture et les aspects patrimoniaux du bâtiment et des transformations devront être étudiées au moment de la décision sur le permis d’urbanisme

Sur proposition du Collège des Bourgmestre et Échevins ;